쿠시먼앤드웨이크필드, ‘2026 서울 오피스 임차사 업종 변화 보고서’ 발간

글로벌 종합 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아가 서울 주요 오피스 시장의 임차인 업종 변화를 분석한 ‘2026 서울 오피스 임차사 업종 변화 보고서’를 발간했다.

이번 보고서는 서울 3대 오피스 권역인 CBD(도심권), GBD(강남권), YBD(여의도권)와 판교권역의 A급 이상 오피스 임차인을 대상으로 업종별 면적 및 임차사 변화를 분석한 것으로, 서울 오피스 시장에서 어떤 업종이 공간 수요를 확대하고 있는지, 또 어떤 업종이 공간 효율화에 나서고 있는지를 보여준다. 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 리서치팀은 2022년부터 동일한 기준으로 매년 조사를 진행하고 있으며, 올해는 총 167개 오피스 빌딩을 전수 방문 조사했다.

◇ 금융·서비스업 중심으로 서울 오피스 수요 기반 확대

2026년 서울 오피스 임차시장에서 가장 눈에 띄는 변화는 금융 및 서비스업의 성장이다.

보고서에 따르면 금융과 서비스업은 오피스 사용 면적뿐 아니라 임차 기업 수까지 함께 증가하면서 임차 수요의 저변이 확대되는 모습을 보였다. 이는 일부 대형 기업의 면적 확장에 따른 일시적인 증가와 달리 신규 임차사 유입과 기존 기업의 확장이 동시에 나타나는 구조적인 수요 증가로 해석할 수 있다.

특히 금융업은 주식시장 등 금융업계의 호조와 함께 관련 기업들의 오피스 수요가 증가했으며, 신규 빌딩으로의 이전과 기존 공간 확장이 맞물리면서 서울 오피스 시장에서 영향력을 확대하고 있다.

◇ IT는 변화의 중심… AI 성장과 함께 새로운 오피스 수요 형성

IT 업종은 소폭 감소한 것으로 나타났다.

코로나19 이후 원격근무 확산과 함께 성장했던 일부 IT 업종의 오피스 수요가 감소한 반면, AI 관련 업종은 성장세를 이어가는 모습이다. IT 업종은 산업 내 세부 업종과 기업 성장 단계에 따라 오피스 수요가 재편되는 흐름에 주목할 필요가 있다는 분석이다.

◇ 제조·도소매·건설업은 ‘수요 감소’보다 공간 효율화에 주목

반면 제조, 도소매, 건설·개발 업종에서는 대형 임차사를 중심으로 오피스 면적을 축소하거나 이전하는 사례가 나타났다.

쿠시먼앤드웨이크필드는 이를 해당 산업의 오피스 수요가 전반적으로 위축되고 있다기보다는 대기업을 중심으로 비용 절감과 운영 효율화를 위한 공간 재편이 진행되고 있는 것으로 해석했다.

특히 건설·개발 업종에서는 대기업 건설회사 등이 비용 절감과 효율적인 운영체계 구축에 나서면서 오피스 규모를 축소하는 움직임이 나타났다.

◇ CBD·GBD·YBD·판교, 권역별로 다른 임차시장 변화

서울 오피스 시장의 변화는 권역별로도 차이를 보였다.

CBD에서는 금융업의 면적 확대가 두드러진 가운데 대형 건설사의 이전이 건설·개발 업종 감소에 영향을 미쳤다. YBD 역시 금융업 중심지로서의 위상이 강화되며 금융업의 오피스 수요가 증가했다.

GBD는 전반적으로 업종별 비중이 큰 폭으로 변하지 않은 가운데 일부 대형 임차인의 퇴거와 확장이 주요 변화 요인으로 나타났다. 판교권역은 상대적으로 오피스 면적이 작아 대형 임차인의 이동에 따라 업종별 변동성이 크게 나타났으며, IT 기업의 비용 효율화와 주요 기업의 이전이 시장 변화에 영향을 미친 것으로 분석됐다.

◇ 서울 오피스 시장, 업종별 수요 양극화보다 ‘재편’에 주목해야

쿠시먼앤드웨이크필드 리서치팀은 이번 분석을 통해 서울 오피스 시장이 단순한 성장과 위축의 양분된 시장이 아니라 업종별로 서로 다른 방식의 수요 재편이 진행되는 시장이라는 점에 주목했다.

금융과 서비스업은 신규 임차사 유입과 기존 기업의 확장을 바탕으로 수요 기반을 넓혀가고 있는 반면, 제조·도소매·건설업에서는 대형 임차사를 중심으로 공간 효율화가 진행되고 있다. IT 역시 AI를 중심으로 새로운 성장 동력이 형성되면서 업종 내부의 변화가 가속화되고 있다.

쿠시먼앤드웨이크필드 리서치팀 김수경 이사는 “서울 오피스 시장을 이해하기 위해서는 전체 공실률이나 임대료뿐 아니라 **실제 오피스 공간을 사용하는 임차사의 업종과 이동, 확장 및 축소 패턴을 함께 살펴볼 필요가 있다”며 “이번 보고서가 향후 서울 오피스 시장의 수요 변화를 이해하고 기업의 오피스 전략을 수립하는 데 유용한 참고자료가 되기를 기대한다”고 말했다.

한편 ‘2026 서울 오피스 임차사 업종 변화 보고서’에는 금융, 서비스, IT, 제조, 도소매, 건설·개발 등 주요 업종의 임차면적 및 임차사 변화와 함께 CBD·GBD·YBD·판교 등 주요 권역별 세부 분석, 주요 프라임 오피스의 업종 구성 및 변화 내용이 담겨 있다.

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 소개

쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield, 뉴욕증권거래소: CWK)는 전 세계 약 60개국에 걸쳐 350여 개 오피스와 약 5만3000명의 전문가를 보유한 임차인 및 투자자를 위한 글로벌 상업용 부동산 서비스 선도 기업이다. 당사는 2025년 서비스, 임대차, 자본시장, 가치평가 및 기타 핵심 서비스 부문에서 총 103억달러의 매출을 기록했다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 ‘끊임없는 더 나은 변화를 추구한다(Better never settles)’는 신념을 바탕으로 혁신을 이어가고 있으며, 우수한 기업 문화와 성과를 인정받아 다수의 업계 및 비즈니스 관련 수상을 비롯한 다양한 평가에서 높은 신뢰를 얻고 있다. 자세한 정보는 공식 웹사이트에서 확인할 수 있다.

언론연락처: 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 Marketing & Communications 박현아 이사 02-3708-8883

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